Kamulaştırma Nedir?
Devlet, kamu yararının üstün olduğu durumlarda gerçek veya tüzel kişilere ait olan taşınmaz mallar üzerinde mülkiyet kurabilir.
Bir taşınmaz malın sahibinin mülkiyet hakkına son verirken kamu yararı gerekçe gösterilerek devletin, bedelini ödemek şartıyla, taşınmaz mal üzerinde mülkiyet hakkı kurmasına kamulaştırma denir. Anayasa’mızın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırmaya yetkili olan merci Devlettir.
Kamulaştırmanın Şartları
Kamulaştırma, kişinin rızası hilafına özel mülkiyet hakkına müdahale etmek olması sebebiyle belirli şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir:
- Kamu yararı olmalı ve bu kamu yararının kamulaştırmayı zorunlu kılması gerekmektedir,
- Gerçek veya tüzel kişiye ait “özel mülkiyete konu taşınmaz” olmalıdır,
- Devlet kamulaştırmak istediği taşınmazın bedelini peşin olarak ödemek zorundadır,
- Kamulaştırmayı yalnızca bu hususta yetkili idare yapabilir,
- Kamulaştırmanın usul ve esası 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununa göre yapılır.
Kamulaştırma Türleri
Anayasa’mızın 46. Maddesinde düzenlenen Kamulaştırmanın hangi usulde yapılacağını düzenlemek amacıyla 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu çıkarılmıştır. Bu kanunun 3. Maddesinde tanımlanan olağan kamulaştırmanın yanında malikin subjektif durumuna göre uygulanan olağanüstü kamulaştırma türleri de düzenlenmiştir.
Trampa Yolu ile Kamulaştırma
Devletin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından kamulaştırma bedelini kısmen veya tamamen karşılayacak olan bir taşınmazın, malikin de kabul etmesi üzerine kamulaştırılacak taşınmaz ile takas edilmesidir. Taşınmazlar arasındaki değer farkının tespitinden sonra aradaki fark hesaplanır, taraflarca nakit olarak ödenir.
Kısmen Kamulaştırma
Kısmi kamulaştırma halinde taşınmazın değeri değişmeyebilir, düşebilir ya da artabilir. Üç durumda da mal sahibinin hak ihlalile uğramaması için düzenleme yapılmıştır.
Kısmen kamulaştırmada maliğe kalan kısmın değeri değişmemesi halinde kamulaştırma bedeli sabit kalacak; maliğe kalan kısmın değerinin düşmesi halinde bu düşme tespit edilip kamulaştırma bedeline eklenecek; maliğe kalan kısmının artması halinde bu artma tespit edilip kamulaştırma bedelinden çıkartılacak, ancak bu çıkartma kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamayacaktır.
Kısmi kamulaştırma halinde maliğe kalan kısmın kullanılmaya elverişli olmadığı durumlarda malik, kamulaştırma kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde idareye yazılı başvuruda bulunarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını sağlayabilecektir.
Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma halk arasında “el koyma” olarak da bilinir. Yurt savunması, Bakanlar Kurulunca aceleliğine karar verilen hallerde veya özel kanunlarda düzenlenen olağanüstü durumlarda idarenin isteği üzerine mahkemece yedi gün içerisinde bilirkişi atanır, taşınmazın değeri belirlendikten sonra mal sahibine davetiye ile birlikte banka bilgileri gösterilerek bedel ödenir. Böylece hızlıca taşınmaza el konmuş olur. Kıymet takdiri daha sonra yapılacak olan bu işlemde ödenen ilk bedel taşınmazın bütün bedeli olmayıp ilk taksittir.
Kamulaştırmada Kamu Yararına Karar
Kamulaştırmanın şartlarını sayarken belirttiğimiz üzere, kamulaştırma yalnızca yetkili idare tarafından yapılabilmektedir. Dolayısıyla yapılacak kamulaştırmanın yeri, kapsamı, niteliği, ilgilendirdiği kişi/kişilere bağlı olarak kamulaştırmaya yetkili idari makamlar da değişmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 5. Maddesinde sayılan kamu tüzel kişileri, kamulaştırma kararı vermeye yetkili idari makamlardır:
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.
- Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Kamulaştırma Kanunun m.3/2’de sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
- Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır.
Kamu yararı kararı verildikten sonra bu kararın onaylanması gerekmektedir. Kamulaştırma işleminin, maliğin rızası hilafına mülkiyet hakkına müdahaleyi içermesi sebebiyle kanun koyucu tarafından denetim mekanizması öngörülmüştür. Bu sebeple kamu yararı kararı verildikten sonra ilgili kurumlarca onay verilmesi gerekmektedir. Bu kurumlar:
- İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
- Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
- Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
- Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
- Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin
- Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
- Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
- Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayından geçerek kesinleşirler.
- Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Kamulaştırma İşleminden Önce ve Sonra Yapılması Gerekenler
- Kamulaştırma Öncesinde: İlk olarak idare kamulaştırmak istediği taşınmazın cinsini, sınırlarını, yüzölçümünü gösterir bir plan yapmalıdır. Daha sonra kamulaştırılacak taşınmazın malik/malikleri net olarak tespit edilmelidir.
Taşınmazın değerinin tespiti için vergi beyan ve değeraraştırması yapılır; herhangi bir vergi beyan ve değerin bulunmaması halinde bunların yerine geçecek değerler vergi dairesinden istenir. Bu hususların tespiti kamulaştırmadan sonra başlayacak hukuki süreçler bakımından oldukça önemli ve belirleyicidir.
- Kamulaştırma Sonrasında: Kamulaştırılan taşınmazın gösterilen kamu yararınca kullanılması zorunludur. Aksi bir durum meydana gelmişse, eski malik kamulaştırılam bedelinin kesinleştiği tarihten itibaren 5 yıl boyunca geri alma talebiyle dava açabilecektir.
Kamulaştırma Kapsamındaki Davalar
Kamulaştırmanın İptali Davası
Kamulaştırma idare tarafından alınan bir karar olması sebebiyle idari işlemdir. Anayasa’mızın 125. maddesi gereğince de idarenin her türlü işlemine karşı dava yolu açıktır. Bu sebeple kamulaştırma işleminin iptali için dava açılabilir. Bu davada kamulaştırma şartlarının oluşmadığı kanıtlanmalıdır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası
Malik ile anlaşılamadğı durumlarda idare, kıymet takdiri komisyonunca yapılan araştırma sonucunda elde edilen bilgi ve belgeleri de ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açar.
Bu davada çıkan karara ancak bedelin tespiti yönünden itiraz mümkün olup taşınmazın idare adına tesciline itiraz mümkün değildir.
Basit yargılama usulüne göre görülen bu davalar ilk derece mahkemesi aşamasında ortalama 8-12 ay sürmektedir, bu süre zarfında malik taşınmazını kullanmaya devam edebilir. Ancak idarece kamulaştırma kararının onaylanmasıyla birlikte tapuya kamulaştırma şerhi konulduğundan tasarruf vb. işlemleri kısıtlanmıştır.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kamulaştırma yapmaya yetkili devlet kamu tüzel kişileri kamu kurumları veya kamu yararı bulunması halinde adlarına kamulaştırma yapılacak gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri, Anayasa ve yasalara uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, bir kimsenin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malına sahiplenme kastı ile ve kalıcı olarak el koyup, taşınmaz üzerine bir tesis veya bina yapar yahut da o taşınmaz malı bir hizmete tahsis ederek mal sahibinin üzerinde dilediği gibi kullanma hakkını engellerse kamulaştırmasız el koymuş sayılır.
Kamulaştırmasız el koyma kavramı, belli bir kanun ile düzenlenmemiş olup ilk olarak Yargıtay’ın 16.05.1956 gün ve 1956/1-6 sayılı içtihatı birleştirme kararı ile tanımlanmıştır.
İşbu içtihatı birleştirme kararı ile taşınmazına kamulaştırmasız el konulan malikin el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, taşınmaz bedelini isteme hakkının da olduğu belirtilmiştir. Kamulaştırmasız el atma davalarında uyuşmazlık mahkemesi kararlarıyla adli yargının görevli olduğu kabul edilmiştir.
Kamulaştırma Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kamulaştırma işleminin iptali davaları, idari işleme karşı olması sebebiyle idare mahkemesinin görev alanına girmektedir. Kamulaştırmaya ilişkin maddi hatalar, kamulaştırma bedeli ve tesciline ilişkin davalar ise asliye hukuk mahkemelerinin görev alanına girmektedir. İdari işlemin iptaline ilişkin açılmak istenen dava, taşınmazın bulunduğu yerde idari yargı örgütünün bulunmaması halinde asliye hukuk mahkemesinde açılacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Kamulaştırma bedeli idare tarafından tespit edilir. Uygulamada birçok uyuşmazlığın bedel üzerinden doğduğu görülmektedir.
Maliklerin sahip oldukları taşınmazlara ilişkin tespit edilen bedellere itiraz etmeleri oldukça yaygındır. Bu bedelin malik tarafından bir defa kabul edilmesi halinde daha sonra bedele ilişkin dava hakkı düşmektedir. Bedelin kabul edilmemesi halinde bedel tespiti için dava açacak olan taraf malik değil; idaredir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Kamulaştırma bedeli maliğe bildirilir. Malik kendisine bildirilen kamulaştırma bedeline 30 gün içerisinde itiraz edebilir. Bu itiraz üzerine asliye hukuk mahkemesinde idarece dava açılır.
Açılan davada malik tekraren, alınan bilirkişi raporundaki bedele itiraz edebilir. İlk derece mahkemesince verilen kararı, şartları taşıması halinde kanun yoluna taşıyıp istinaf etmek mümkündür.
Bu içerik, Av. Çağrı AYBOĞA ve Stj. Av. Yavuz Baturhan YILDIRIM tarafından oluşturulmuştur.